西安市城中村（棚户区）改造事务中心
对省政协十二届五次会议第517号提案的复函

西安市城中村（棚户区）改造事务中心对省政协十二届五次会议第517号提案的复函

王瑾委员：

您在省政协十二届五次会议上提出的《关于在推进城市更新中发挥央企作用推进陕西谱写高质量发展新篇章的建议》（第517号提案）收悉。您的建议很有针对性，对我市城市更新工作必将起到积极推动作用，经研究，现答复如下：

一、我市城市更新基本情况

2020年10月，党的十九届五中全会提出实施城市更新行动以来，我市积极开展城市更新试点城市申报、政策研究、规划编制及片区“先行先试”等工作。2021年11月5日，获批第一批国家城市更新试点城市。我市抢抓第一批国家城市更新试点城市机遇，按照住建部《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》要求，围绕“探索城市更新统筹谋划机制、可持续发展模式、建立城市更新配套制度政策”三个方面，积极推动城市更新试点工作，通过新城区易俗社、幸福林带、碑林区老菜场等城市更新片区（项目）实践，积极探索“市场运作多元融资”“全生命周期管理运营”等城市更新运作模式，提升了城市形象。

（一）积极探索城市更新统筹谋划机制。一是出台了《西安市城市更新办法》。《西安市城市更新办法》经2021年10月30日市政府常务会议审议通过后，于今年1月1日起施行。二是成立市城市更新工作领导小组。市政府成立了市长任组长的市城市更新工作领导小组，负责审议研究城市更新重大事项，领导小组办公室设在市城改事务中心，负责统筹协调全市城市更新工作，初步形成领导小组决策、市城改事务中心统筹协调、市级相关部门各司其职、区级具体操作实施的“市级统筹、区级实施”工作机制。三是编制《西安市“十四五”城市更新规划》。委托中国城市规划设计研究院编制了《西安市城市更新“十四五”规划》，提出了我市城市更新“两保三高”的策略，对区级城市更新重点和方向进行研究明确，作为全市“十四五”时期城市更新工作的指导性文件。四是编制《西安市2022年城市更新年度计划》。指导各区、开发区在开展片区调查评估、编制策划方案并广泛征求公众意见的基础上，提出2022年城市更新年度计划建议，我中心会同市城市更新工作领导小组成员单位和相关专家进行论证后，形成《西安市2022年城市更新年度计划（送审稿）》，作为城建计划附件已于4月18日通过了市政府常务会议审定。

（二）积极探索城市更新可持续发展模式。一是拟定《西安市城市更新片区调查评估指导意见（试行）》。根据国家和陕西省关于城市体检的相关规定以及《西安市城市体检评估工作实施方案》，研究拟定《片区调查评估指导意见》，坚持做到“无体检不更新”，指导开展城市更新工作。二是探索全生命周期管理制度。按照“体检评估先行、编制策划方案、划定更新片区、制定更新计划、编制实施方案、依法组织实施、加强运营管理、全程评估考核”的实施路径，坚持因地制宜，统筹城市更新“投、规、建、管、运”一体化全生命周期管理，确保城市更新项目建得成、管得好、常受益，实现可持续发展。三是及时总结经验做法。以新城区易俗社、幸福林带，雁塔区沙滹沱等3个重点片区（项目）为抓手，探索建立“优先保护生态环境和城市特色文化，实现高质量发展、高品质生活、高效能治理”的城市更新可持续模式，及时总结经验做法。四是全面贯彻住建部63号文件精神。按照国家最新政策要求，对《西安市城市更新办法（草案）》相关内容进行修改完善；印发《关于进一步规范我市城市更新相关工作的通知》，要求各区县政府、开发区管委会严格按照国家、省市相关法律、法规规定，落实“拆除比例、拆建比例和居民就地、就近安置比例”等红线要求，进一步规范辖区内已实施和计划实施的片区（项目）更新工作。

（三）研究制定城市更新配套制度政策。一是安排部署工作。我中心多次召开专题会议安排相关工作，并邀请国开行西安分行、西北政法大学、区县城市更新部门、项目单位等开展研讨座谈。二是梳理现有政策。市级有关部门围绕“1+N”配套政策的制定工作，建立常态化信息共享机制，加强工作联系对接，对现有政策法规进行全面梳理。三是制定配套政策。市发改委、市资规局、市住建局、市财政局等市级职能部门结合自身职能，正在加快制定城市更新相关配套政策。截至目前，市资规局起草完成了《西安市城市更新规划土地管理实施细则（讨论稿）》，正在征求各相关单位意见；市住建局梳理了《西安市城市体检评估工作实施方案》（市政办函〔2021〕166 号）、《西安市工程建设项目分类审批流程图》（市工改办〔2020〕1号）两个文件，作为城市更新项目管理政策的内容，《西安市既有建筑改造消防设计、审查技术指南（试行）》（市建发〔2021〕181号）作为城市更新片区既有建筑改造工程消防设计标准；市财政局制定印发了《西安市城市更新基金设立方案》。

二、下一步工作打算

下一步，我们将进一步探索城市更新的方法路径，探索城市更新政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，欢迎具有较强综合实力的企业参与，有序推进西安城市更新工作，为西安建设国家中心城市做出贡献。

（一）积极探索城市更新管理运营模式

城市更新通过整合资源，对老旧空间重新利用，植入新的产业和功能，达到经济转型升级、保障民生、传承历史文化、改善生态环境、提升城市整体系统的可持续发展。住房部关于在《实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》）中提出：不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，以长期运营收入平衡改造投入，支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进。

下一步，我市在城市更新中严格执行“留改拆”并举、保留利用提升为主的方式，扎实推动从开发模式到经营模式转变。结合我市更新“两保三高”策略，一是优先保护历史文化，引领文化传承复兴。实施并储备易俗社、三学街、姜寨遗址等一批历史文化传承片区（项目），在保护中发展，在发展中保护；二是加强生态修复、功能完善。实施并储备幸福林带片区、大庆林带片区、临河潼河整治片区等一批生态修复片区，通过绿道、绿廊建设和湿地河道整治，探索绿色发展；三是加强创新赋能、活力复兴。分级分类推动老旧厂房、老校区“腾笼换鸟”和提质增效。实施或储备老菜场、碑林数字文化创新中心（星光德必易园）、财大创新创业园（翠华里）等一批“接地气、有烟火气”的项目。通过以上片区实施，积极探索完善“城市更新投、规、建、管、运”一体化全生命周期管理模式。

（二）积极探索城市更新可持续模式

城市更新片区往往规模大、产业关联度高、涉及业态较多、基础配套设施多、开发建设周期均较长，需要参与企业具有较强的综合实力。住建部《通知》明确指出：探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，吸引社会专业企业参与运营。

下一步，我们将按照《西安市城市更新办法》“鼓励引导社会资本采取公开、公平、公正的形式参与城市更新”等政策规定，进一步细化完善我市城市更新企业高效参与的体制机制。一是各区开发区出台城市更新企业准入相关政策。按照“政府引导、市场运作、公众参与”原则，界定政府、企业、群众在更新中的职责，明确参与企业的准入标准，通过公开招标等方式，公开、公平、公正遴选综合实力强、城市运营和产业能力优、社会口碑好和政企合作经验丰富的企业参与。二是探索策划、规划设计、建设运营一体化推进模式。由政府和参与企业引入高质量专业运营服务机构，通过将运营前置，系统化整合资本投资、产品业态、规划策划、建设施工、品牌推广、销售运营等资源，推进策划、规划、投资、融资、建设、产业运营一体化，最终实现规划项目经济社会效益最大化，参与企业从单一的开发建设商到城市综合运营商的转变。三是进一步提高运营管理水平。将CIM平台建设引入城市更新，建立包括地区产业全景、楼宇经济监测、人员流量监测、高质量发展评估等在内的“产业动力系统”平台，全面协助地区经济治理，提升运营效率和质量。

（三）多途径为城市更新提供融资渠道

住建部《通知》明确指出：探索适用于城市更新的规划、土地、财政、金融等政策，拓宽融资渠道，坚决遏制新增隐性债务。下一步，在西安市城市更新中，我们将探索构建投融资机制。研究制定城市更新相关金融支持政策，协调政策性银行等金融机构信贷支持，积极争取各类奖补资金，引导社会资本参与城市更新项目建设和运营，探索设立城市更新基金。对因历史保护和公益需要，导致投资成本难以平衡的更新项目，可通过公益补贴、开发权转移等方式，完善利益平衡机制。

西安市城中村（棚户区）改造事务中心

2022年8月16日